Comment réussir son investissement locatif à Bordeaux ?

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Comment réussir son investissement locatif à Bordeaux ?

Introduction

Bordeaux, capitale de la Nouvelle-Aquitaine, ne cesse de séduire les investisseurs immobiliers en quête de rendement locatif attractif. Son cadre de vie agréable, son patrimoine architectural classé à l’UNESCO et sa dynamique économique en font une ville prisée aussi bien par les étudiants, les jeunes actifs que les familles. Cependant, avant de vous lancer dans l’acquisition d’un bien destiné à la location, plusieurs critères doivent être évalués : le type de logement, l’emplacement, la rentabilité attendue ou encore la gestion locative. À travers cet article, nous allons vous guider pas à pas afin de réussir votre investissement locatif à Bordeaux et d’optimiser sa rentabilité. De la compréhension du marché local à la sélection du quartier idéal, en passant par le choix du bon type de bien, nous vous livrons ici toutes les clés pour un projet réussi.

Présentation de la ville de Bordeaux et de son marché immobilier

Bordeaux est souvent citée parmi les villes françaises offrant la meilleure qualité de vie. Située en région Nouvelle-Aquitaine, elle bénéficie d’un rayonnement international, grâce notamment à son terroir viticole de renommée mondiale et à sa situation géographique avantageuse. La métropole bordelaise a connu un essor important au cours de ces dernières années, en grande partie grâce au développement du réseau de transports (LGV reliant Paris en deux heures à peine, réseau de tramways performant, aéroport international).

Sur le plan immobilier, Bordeaux a longtemps été considérée comme l’une des villes les plus dynamiques de France. Les prix au mètre carré y ont connu une forte hausse durant la décennie précédente, mais ils se sont stabilisés plus récemment. Cette modération des prix, associée à une demande locative soutenue, attire de nombreux investisseurs. Le marché de la location est en effet très actif, porté par la présence d’étudiants, de jeunes actifs et d’entreprises en développement.

Pourquoi investir à Bordeaux ?

Attractivité économique et démographique
Bordeaux accueille de nombreuses entreprises et start-up, ce qui stimule son marché de l’emploi. Cette attractivité se reflète dans l’arrivée régulière de nouveaux habitants, assurant un vivier constant de locataires potentiels.

Population étudiante en hausse
La métropole compte plusieurs établissements d’enseignement supérieur de renom (Université de Bordeaux, KEDGE Business School, Sciences Po Bordeaux, etc.), ce qui génère une forte demande de logements étudiants chaque année.

Cadre de vie exceptionnel
La ville se distingue par son patrimoine architectural, ses quais aménagés le long de la Garonne et ses nombreux espaces verts. Bordeaux séduit également par la diversité de ses quartiers, chacun ayant sa propre ambiance, ses commerces de proximité et ses lieux culturels.

Perspectives d’avenir
Avec la poursuite des projets d’aménagement urbain et de renouvellement des infrastructures, les perspectives de valorisation du patrimoine immobilier bordelais demeurent prometteuses, renforçant encore l’attrait de la ville pour les investisseurs locatifs.

Quel type de bien immobilier choisir ?

Le choix du type de bien immobilier est essentiel pour optimiser son investissement locatif. À Bordeaux, voici trois options couramment plébiscitées par les investisseurs :

  • Le studio ou T1 : Idéal pour la location étudiante, le studio est souvent le premier choix des investisseurs souhaitant cibler ce segment de marché. La demande est soutenue, et la rotation des locataires est régulière. Toutefois, le loyer moyen au mètre carré est plus élevé, mais le locataire peut être plus volatile (risque de vacance locative plus fréquent).

  • L’appartement T2 ou T3 : Les appartements de deux ou trois pièces sont particulièrement recherchés par les jeunes actifs et les couples. La demande est également forte, et le niveau de loyer mensuel permet souvent une rentabilité satisfaisante. De plus, ces biens offrent une plus grande stabilité locative, car les locataires ont tendance à rester plus longtemps qu’un étudiant.

  • La maison de ville : Les maisons sont souvent convoitées par les familles ou les personnes souhaitant davantage d’espace et un extérieur. Le marché est moins important que celui des appartements, et l’entretien peut s’avérer plus coûteux. Cependant, la valeur patrimoniale de ce type de bien peut être plus importante, surtout dans certains quartiers en plein renouveau.

Pour un premier investissement locatif à Bordeaux, l’appartement T2 ou T3 apparaît souvent comme la meilleure option. Il combine un bon niveau de demande locative, des loyers abordables pour les locataires et un taux de rotation plus faible qu’un studio, ce qui limite les périodes de vacance.

Quel quartier choisir pour investir à Bordeaux ?

Bordeaux est composée de plusieurs quartiers, chacun ayant ses spécificités et son potentiel locatif :

  • Le centre-ville (Saint-Pierre, Saint-Paul, Hôtel de Ville…) : Situé dans l’hyper-centre, il séduit par son animation, son patrimoine historique et la présence de nombreux commerces et restaurants. La demande locative est très élevée, mais les prix d’acquisition le sont également. La rentabilité peut être moins intéressante, car le prix au mètre carré reste parmi les plus élevés de la ville.

  • Les Chartrons : Autrefois quartier populaire, les Chartrons se sont embourgeoisés et offrent désormais un excellent compromis entre proximité du centre-ville et ambiance de village. Le marché locatif y est dynamique, avec une clientèle plutôt haut de gamme et internationale.

  • Bastide (rive droite) : Situé de l’autre côté de la Garonne, le quartier de la Bastide connaît un développement important depuis la réhabilitation des quais et l’amélioration des transports. Les prix y sont encore plus abordables qu’en centre-ville, et la demande ne cesse d’augmenter.

  • Saint-Michel, Nansouty, Saint-Genès : Ces quartiers en pleine mutation attirent de plus en plus d’investisseurs en raison de leur proximité avec le centre et de leur cachet architectural. Les prix restent (pour le moment) un peu plus accessibles, offrant un bon potentiel de valorisation à long terme.

Quelle rentabilité espérer à Bordeaux avec un investissement locatif ?

La rentabilité d’un investissement locatif à Bordeaux dépend de plusieurs facteurs : l’emplacement, le type de bien, l’état général du logement ou encore le niveau de demande locative dans le quartier. En moyenne, la rentabilité brute peut osciller entre 3 % et 5 %. Pour un studio ou un T1 destiné à des étudiants, la rentabilité peut parfois grimper jusqu’à 6 %, notamment si le bien est situé à proximité d’une université ou d’une grande école. Pour les appartements plus spacieux, la rentabilité est souvent légèrement moins élevée, mais ils offrent une plus grande stabilité locative et un meilleur potentiel de plus-value à long terme. Enfin, la réalisation de travaux de rénovation et l’optimisation fiscale (Pinel, LMNP, etc.) peuvent améliorer significativement la rentabilité globale du projet.

Nos conseils avant de se lancer dans l’investissement locatif

Établir un budget précis
Calculez votre capacité d’emprunt en tenant compte des frais de notaire, de l’assurance, des impôts et de la future taxe foncière. Cela vous aidera à cibler le type de bien et le quartier qui conviennent le mieux à votre situation.

Faire une étude de marché approfondie
Renseignez-vous sur la demande locative, les loyers pratiqués et l’évolution des prix dans les différents quartiers. N’hésitez pas à consulter des professionnels pour affiner votre analyse.

Viser la qualité du bien
Un logement en bon état ou récemment rénové sera plus attractif pour les locataires et vous épargnera d’importants travaux d’entretien. Vérifiez également la performance énergétique (DPE) pour limiter vos charges.

Ne pas négliger la fiscalité
Selon votre profil et la nature de votre projet, explorez les dispositifs de défiscalisation (Pinel, LMNP, etc.) ou de réduction d’impôt qui peuvent améliorer la rentabilité nette de votre investissement.

Comment investir ? Contactez notre agence !

Pour concrétiser votre projet d’investissement locatif à Bordeaux, mieux vaut être accompagné par des professionnels connaissant parfaitement le marché local. C’est ici qu’intervient notre agence immobilière située à Bordeaux, l'agence BELLECHOSE. Nous vous proposons un accompagnement personnalisé : définition de votre budget, sélection des biens les plus adaptés, aide à la négociation, conseils en financement et en optimisation fiscale, ainsi qu’un suivi complet jusqu’à la mise en location.

N’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d’un accompagnement sur mesure !

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Président de BELLECHOSE - Direction Transaction Bordeaux & Gironde

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Publié le 17/01/2025 par
Guillaume BOS

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